Одним из наиболее распространенных видов договоров является договор аренды. Рынок аренды недвижимости был привлекателен всегда, так как позволяет обеспечить собственнику как юридическому лица, так и физическому лицу постоянный и стабильный доход.
Зачастую, собственник недвижимости, не имея юридического образования и опыта работы с арендными договорами, желая сэкономить, скачивая договор из Интернета, даже не догадываются на какие риски себя подвергают.
Но так ли все просто? Неужели достаточно «скачать» договор аренды из Интернета, заполнить его и жить себе безбедно, получая денежные средства?
А являясь арендатором достаточно ли просто исправно платить платежи и исполнять условия «Интернет-договора»?
Ответ на все эти вопросы: НЕТ!
Об основных типичных ситуациях расскажем в этой статье.
А являясь арендатором достаточно ли просто исправно платить платежи и исполнять условия «Интернет-договора»?
Ответ на все эти вопросы: НЕТ!
Об основных типичных ситуациях расскажем в этой статье.
Для начала разберемся в терминах:
Арендодатель - физическое или юридическое лицо, которое предоставляет помещение арендатору за плату во временное пользование или владение (либо только пользование).
Арендатор - физическое или юридическое лицо, заключившее с Арендодателем договор аренды и получившее во временное владение или пользование (либо только пользование) помещение.
Субарендатор - физическое или юридическое лицо, заключившее с Арендатором договор субаренды и получившее во временное владение или пользование (либо только пользование) помещение.
Ситуация «Не может быть!»
Часто складываются ситуации, когда при подписании договора аренды стороны определяют, что помещение будет передано для аренды спустя определенное время (например, через 5 дней). Стороны договорились, договор подписали, Арендодатель добросовестно является, чтобы передать Арендатору помещение, но последний просто игнорирует. С одной стороны, ваша компания как Арендодатель заключила договор аренды, приняла на себя обязательство передать помещение и должна его исполнить, но не может сделать это по независящим от вас обстоятельствам.
Не может быть! А что делать дальше? Может сдать кому-то другому? Или ждать арендатора (у вас же с ним уже договор подписан)? А кто будет платить за простой помещения? А может начислять арендные платежи арендатору?
Да, вопросы действительно не простые и универсального ответа на них нет. В данном случае все будет зависит от того, как будет составлен договор аренды. Так, в одном из случаев вы вправе начислять арендные платежи, даже если арендатор не явился на приемку помещения и не подписал акт приема-передачи арендуемого помещения. В другом же случае вы вправе взыскать только убытки и найти нового арендатора.
Не может быть! А что делать дальше? Может сдать кому-то другому? Или ждать арендатора (у вас же с ним уже договор подписан)? А кто будет платить за простой помещения? А может начислять арендные платежи арендатору?
Да, вопросы действительно не простые и универсального ответа на них нет. В данном случае все будет зависит от того, как будет составлен договор аренды. Так, в одном из случаев вы вправе начислять арендные платежи, даже если арендатор не явился на приемку помещения и не подписал акт приема-передачи арендуемого помещения. В другом же случае вы вправе взыскать только убытки и найти нового арендатора.
Ситуация «Место встречи изменить нельзя»
Представим себе ситуацию, что вы нашли объявление о сдаче недвижимости в аренду, заключили договор аренды с контактным лицом. Работаете, сделали ремонт, установили оборудование, клиенты уже знают о вас в данном месте, исправно платите арендную плату, да и Арендодатель вас не обижает – исправно исполняет свои обязанности по договору аренды.
Но в один из дней вы встречаете незнакомца, который приходит в арендуемое помещение и заявляет о том, что это помещение, которые вы арендуете, принадлежит ему, он с вами никакой договор аренды не подписывал, ваша организация находится здесь незаконно, а за прошедшие периоды пользования должны ему еще и арендную плату заплатить (которую вы уже заплатили Арендодателю по договору).
И что теперь делать, чтобы не заплатить за аренду дважды? Ведь это немалые расходы!
На стадии заключения договоры вы должны проверить, что Арендодатель имел право сдавать вам это помещение в аренду. Это целый комплекс мероприятий проверки в базах данных благонадежности Арендодателя, в том числе добросовестности юридического лица-Арендодателя, наличие оснований сдачи в аренду помещения и пр. Если вы этого не сделали, то ничего хорошего ожидать от судебных тяжб не стоит (на которые, кстати тоже будут потрачены не малые финансы).
Но в один из дней вы встречаете незнакомца, который приходит в арендуемое помещение и заявляет о том, что это помещение, которые вы арендуете, принадлежит ему, он с вами никакой договор аренды не подписывал, ваша организация находится здесь незаконно, а за прошедшие периоды пользования должны ему еще и арендную плату заплатить (которую вы уже заплатили Арендодателю по договору).
И что теперь делать, чтобы не заплатить за аренду дважды? Ведь это немалые расходы!
На стадии заключения договоры вы должны проверить, что Арендодатель имел право сдавать вам это помещение в аренду. Это целый комплекс мероприятий проверки в базах данных благонадежности Арендодателя, в том числе добросовестности юридического лица-Арендодателя, наличие оснований сдачи в аренду помещения и пр. Если вы этого не сделали, то ничего хорошего ожидать от судебных тяжб не стоит (на которые, кстати тоже будут потрачены не малые финансы).
Ситуация «Мы в ответе за тех, кому разрешили взять помещение в субаренду»
Вы заключили договор субаренды помещения, чистота сделки соблюдена и все кажется прекрасным, пока в один прекрасный день Арендатор не присылает вам уведомление о прекращении вашего договора, т.к. Арендодатель расторг договор аренды. При этом терять место вам очень не хотелось бы, но что поделать?
Мало кто знает, что вы вправе потребовать заключить договор с Арендодателем напрямую (за исключением некоторых ситуаций специально оговоренных в договоре субаренды). В некоторых случаях, при нежелании Арендодателя этого делать, вашей организации придется требовать этого в судебном порядке.
Но даже если арендодатель согласился, то часть условий для нового договора вам необходимо перенести из договора субаренды, а часть условий Арендодатель решит взять из договора его договора с Арендатором. Таким образом, вам нужно подписать грамотно составленный договор аренды с Арендодателем и условия этого договора должны быть возможны к соблюдения с вашей стороны как со стороны Арендатора.
Ну а если вы в этой ситуации Арендодатель и не хотите, чтобы на место Арендатора к вам пришло 30 Арендаторов, которые ранее арендовали помещения в субаренду у прежнего Арендатора, то такое решение так же у нас есть.
Мало кто знает, что вы вправе потребовать заключить договор с Арендодателем напрямую (за исключением некоторых ситуаций специально оговоренных в договоре субаренды). В некоторых случаях, при нежелании Арендодателя этого делать, вашей организации придется требовать этого в судебном порядке.
Но даже если арендодатель согласился, то часть условий для нового договора вам необходимо перенести из договора субаренды, а часть условий Арендодатель решит взять из договора его договора с Арендатором. Таким образом, вам нужно подписать грамотно составленный договор аренды с Арендодателем и условия этого договора должны быть возможны к соблюдения с вашей стороны как со стороны Арендатора.
Ну а если вы в этой ситуации Арендодатель и не хотите, чтобы на место Арендатора к вам пришло 30 Арендаторов, которые ранее арендовали помещения в субаренду у прежнего Арендатора, то такое решение так же у нас есть.
Ситуация «Работа в экстремальных условиях»
Прорвало трубу в Торговом центр, где вы арендуете помещение. Ваше помещение затопило: на потолке вздулись сэндвич панели (какие-то совсем не пригодны для дальнейшего использования), на стенах потеки, ламинат на полу вздулся. Правда мрачная и устрашающая картина?
Вид помещения испорчен, Арендодатель отказывается снижать арендную плату и производить ремонт, а арендная плата не шуточная совсем.
Если вы обратитесь в суд и выиграете его, то снижение арендной платы произойдет только с момента вступления в силу Решения суда. А что же делать с прошлым периодом в 12 месяцев, пока арендная плата не была уменьшена и вы платили ее в полном объеме?
Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, все эти условия необходимо предусмотреть в договоре аренды, и даже в случае судебных тяжб, вы получите снижение арендной платы с момента ухудшения характеристик помещения.
Вид помещения испорчен, Арендодатель отказывается снижать арендную плату и производить ремонт, а арендная плата не шуточная совсем.
Если вы обратитесь в суд и выиграете его, то снижение арендной платы произойдет только с момента вступления в силу Решения суда. А что же делать с прошлым периодом в 12 месяцев, пока арендная плата не была уменьшена и вы платили ее в полном объеме?
Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, все эти условия необходимо предусмотреть в договоре аренды, и даже в случае судебных тяжб, вы получите снижение арендной платы с момента ухудшения характеристик помещения.
Ситуация «Сегодня богат – завтра бедноват» или как изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств
Всем известно, что предпринимательская деятельность прежде всего накладывает на физических лиц, имеющих статус индивидуального предпринимателя, и на юридические лица бремя несения рисков. Как показывает практика последних нескольких лет, обстановка (в особенности экономическая) может измениться буквально за несколько дней и повлечь за собой тяжелые последствия для бизнеса.
Так, в период пандемии коронавируса был утвержден перечень отраслей, который ориентировался на коды ОКВЭД, которые получили поддержку и определенные льготы. А как же быть другим?
Выход есть. Пандемия может быть рассмотрена как обстоятельство, которое существенно изменило положение сторон договора аренды. Однако, в данном случае необходимо доказать, что Арендатор понес убытки именно в связи с пандемией. Сбор и подготовку доказательств позвольте осуществить профессиональным юристам.
Так, в период пандемии коронавируса был утвержден перечень отраслей, который ориентировался на коды ОКВЭД, которые получили поддержку и определенные льготы. А как же быть другим?
Выход есть. Пандемия может быть рассмотрена как обстоятельство, которое существенно изменило положение сторон договора аренды. Однако, в данном случае необходимо доказать, что Арендатор понес убытки именно в связи с пандемией. Сбор и подготовку доказательств позвольте осуществить профессиональным юристам.
Кейс из практики
За юридической помощью обратилась компания, которая являясь Арендатором (Ответчик) арендовала у собственника помещение на протяжении 8 лет. Арендатором было принято решение о расторжении договора аренды, в связи тяжелым финансовым положением в период пандемии. В исполнение своих обязательств Арендатор направил Арендодателю (Истец) соответствующее уведомление в установленные договором срок, подготовил помещение к возврату. Во время проведения клининга помещения, в помещение явился представитель Истца, выгнал персонал клининговой компании, самостоятельно составил Акт возврата помещения, сменил замки и закрыл помещение.
Спустя некоторое время, Истец обратился в суд с иском о взыскании с Ответчика более 800 000 рублей как стоимости восстановительного ремонта помещения. Стоимость была обоснована Истцом приложенным к исковому заявлению отчетом об оценке стоимости восстановительного ремонта помещения.
Ответчик был не согласен с такой суммой восстановительного ремонта. Юристами нашей компании был оценен отчет об оценке стоимости восстановительного ремонта помещения с точки зрения полноты и допустимости признания его доказательством по делу. Согласно выводам юристов, отчет об оценке, представленный Истцом, не содержал ответов на имеющие значение для дела вопросы. В связи с этим юристами было заявлено ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы по делу для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, которое было удовлетворено судом.
Не смотря на препятствия, которые чинил Истец при проведении экспертизы по делу, экспертам удалось подготовить заключение, согласно которому рыночная стоимость фактически выполненных работ по устранению недостатков помещения, которые перечислены были Истцом в одностороннем акте возврата помещения, с учетом строительных и отделочных материалов и по приведению помещения в состоянии в соответствии с техническим планом составляет 272 586 рублей, что более, чем на 500 000 рублей меньше, заявленной Истцом суммы.
Таким образом, результатом работы команды квалифицированных юристов Кайзер и Партнёры, явилось снижение взысканной с Ответчика суммы в пользу Истца более чем на 500 000 рублей.
Подводя итоги вышесказанного, хотелось бы отметить, что получение грамотной юридической помощи еще на стадии согласования и заключения договора аренды поможет вам избежать в дальнейшем траты времени, денежных средств и нервных клеток. А уже существующие проблемы в большинстве своем решаемы, если над ними работают профессионалы своего дела.
Команда юристов «Кайзер и Партнёры» окажет вам помощь, с какой стороны вы бы не выступали в договоре аренды. Юристы с огромным практическим опытом работы знают, как вас защитить, проверить чистоту сделки на все возможные риски и не понести колоссальных финансовых потерь, а также как вести себя, если я такая ситуация уже произошла.
Команда юристов «Кайзер и Партнёры» окажет вам помощь, с какой стороны вы бы не выступали в договоре аренды. Юристы с огромным практическим опытом работы знают, как вас защитить, проверить чистоту сделки на все возможные риски и не понести колоссальных финансовых потерь, а также как вести себя, если я такая ситуация уже произошла.
